Wanneer je als ondernemer een zakelijke financiering, vastgoedfinanciering of investeringslening aanvraagt, kijkt een financier niet alleen naar je omzet, winst of de waarde van het onderpand. Minstens zo belangrijk is de vraag of er voldoende geld beschikbaar is om de rente en aflossingen van de financiering te betalen. Een veelgebruikte maatstaf hiervoor is de DSCR.
DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio. Met deze financiële ratio wordt inzichtelijk gemaakt in hoeverre de beschikbare kasstroom voldoende is om aan de financiële verplichtingen uit schulden te voldoen. Banken en andere financiers gebruiken de DSCR daarom regelmatig bij het beoordelen van de terugbetalingscapaciteit van een onderneming of vastgoedproject.
Maar wat is een goede DSCR? Hoe kun je de DSCR berekenen? Welke DSCR formula wordt daarvoor gebruikt? En wat betekent het wanneer de uitkomst bijvoorbeeld 0,9, 1,2 of 1,5 bedraagt? Hieronder wordt de DSCR betekenis uitgebreid vanuit het perspectief van bedrijfsfinanciering uitgelegd.
Wat is DSCR?
De afkorting DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio. Vrij vertaald betekent dit de verhouding waarin de beschikbare kasstroom de schuldendienst kan dekken.
Met schuldendienst worden de financiële verplichtingen bedoeld die gedurende een bepaalde periode uit een lening voortkomen. Daarbij gaat het doorgaans om:
- rente;
- aflossingen;
- en, afhankelijk van de gehanteerde definitie, andere verplichte betalingen die rechtstreeks samenhangen met de financiering.
De DSCR ratio geeft vervolgens aan hoeveel keer deze financiële verplichtingen uit de beschikbare kasstroom kunnen worden betaald.
Een DSCR van 1,00 betekent bijvoorbeeld dat er precies voldoende kasstroom beschikbaar is om de schuldendienst te betalen. Bij een DSCR van 1,30 is er voor iedere euro aan rente en aflossing €1,30 aan beschikbare kasstroom.
Daarmee geeft de ratio een financier een snel beeld van de financiële buffer.
Wat is de betekenis van DSCR voor een ondernemer?
De belangrijkste DSCR betekenis voor ondernemers heeft te maken met terugbetalingscapaciteit.
Stel dat je €500.000 wilt lenen voor de uitbreiding van je bedrijf. Het feit dat je onderneming winstgevend is, betekent niet automatisch dat de onderneming de nieuwe lening probleemloos kan dragen.
De financier wil daarom onder andere weten hoeveel kasstroom de onderneming genereert én welk bedrag jaarlijks nodig is voor rente en aflossing.
Daarvoor kan de DSCR worden gebruikt.
Hoe hoger de ratio, hoe groter in beginsel de financiële ruimte om aan de schuldverplichtingen te voldoen. Een lage DSCR kan juist betekenen dat een relatief groot gedeelte van de beschikbare kasstroom nodig is voor rente en aflossing.
DSCR formula: hoe bereken je de Debt Service Coverage Ratio?
In de meest eenvoudige vorm ziet de DSCR formula er als volgt uit:
DSCR = beschikbare kasstroom / totale schuldendienst
De exacte invulling van “beschikbare kasstroom” kan echter verschillen. Dat is een belangrijk aandachtspunt wanneer je verschillende financieringsvoorstellen of berekeningen met elkaar vergelijkt.
Een financier kan bijvoorbeeld kijken naar een vorm van operationele kasstroom of naar netto operationeel inkomen bij vastgoed. Welke definitie wordt gebruikt, hangt onder meer af van het type onderneming, het financieringsproduct en de methodiek van de financier.
De noemer bestaat uit de schuldendienst over dezelfde periode. Meestal gaat het om de som van:
rente + aflossing
Het is daarom verstandig om bij een DSCR-berekening altijd te controleren welke posten precies in teller en noemer zijn opgenomen.
Voorbeeld van een DSCR-berekening
Een voorbeeld maakt duidelijk hoe de ratio werkt.
Stel dat een onderneming jaarlijks €180.000 aan beschikbare kasstroom genereert.
De onderneming heeft verschillende financieringen waarvoor jaarlijks in totaal moet worden betaald:
- €35.000 rente;
- €85.000 aflossing.
De totale jaarlijkse schuldendienst bedraagt dan:
€35.000 + €85.000 = €120.000
De berekening wordt:
DSCR = €180.000 / €120.000 = 1,50
De onderneming heeft dus €1,50 aan beschikbare kasstroom voor iedere €1 aan rente en aflossing.
Er is na betaling van de schuldendienst in dit vereenvoudigde voorbeeld nog €60.000 beschikbaar.
Hoe moet je de DSCR ratio interpreteren?
Alleen het berekenen van de ratio is niet voldoende. Je moet vervolgens weten wat de uitkomst betekent.
| DSCR | Algemene interpretatie |
|---|---|
| Lager dan 1,00 | Onvoldoende kasstroom om de berekende schuldendienst volledig te dekken |
| 1,00 | Precies voldoende kasstroom |
| 1,10 | Beperkte financiële buffer |
| 1,20 | Enige ruimte boven de schuldendienst |
| 1,25 | Wordt in financieringsanalyses regelmatig als relevante ondergrens gehanteerd, maar is geen universele norm |
| 1,50 | Relatief ruime dekking |
| 2,00 | Kasstroom is tweemaal de berekende schuldendienst |
Deze interpretaties zijn nadrukkelijk indicatief. Er bestaat namelijk geen universele minimale DSCR die voor iedere financiering geldt.
Wat is een goede DSCR?
Dat is één van de belangrijkste vragen voor ondernemers die een financiering willen aanvragen.
In de praktijk wordt een DSCR van meer dan 1,00 doorgaans als noodzakelijk beschouwd, omdat een onderneming anders op basis van de gebruikte berekening onvoldoende kasstroom genereert om de schuldendienst volledig te betalen.
Financiers willen echter meestal een veiligheidsmarge zien.
Een DSCR van bijvoorbeeld 1,20 of 1,25 betekent dat er 20% of 25% meer beschikbare kasstroom is dan strikt noodzakelijk voor de berekende rente- en aflossingsverplichtingen.
Welke DSCR een financier daadwerkelijk verlangt, is afhankelijk van onder meer:
- het risicoprofiel van de onderneming;
- de sector;
- de stabiliteit van de inkomsten;
- het beschikbare onderpand;
- de looptijd van de lening;
- de verhouding tussen lening en onderpand;
- historische bedrijfsresultaten;
- verwachte toekomstige kasstromen;
- overige schulden;
- het type financier.
Een onderneming met zeer stabiele, contractueel vastgelegde inkomsten kan door een financier anders worden beoordeeld dan een onderneming waarvan de omzet sterk fluctueert.
Waarom willen financiers een DSCR hoger dan 1?
Op papier lijkt een DSCR van precies 1,00 voldoende. Er komt immers precies genoeg geld binnen om de schuldendienst te betalen.
In de praktijk is dat kwetsbaar.
Stel dat de onderneming uit het eerdere voorbeeld €120.000 aan beschikbare kasstroom heeft en eveneens €120.000 aan rente en aflossing moet betalen. De DSCR bedraagt dan:
€120.000 / €120.000 = 1,00
Een kleine tegenvaller kan vervolgens al problemen veroorzaken.
Denk aan:
- een klant die niet betaalt;
- tijdelijk omzetverlies;
- hogere personeelskosten;
- stijgende energiekosten;
- onverwacht onderhoud;
- leegstand van vastgoed;
- hogere rente bij een variabele lening.
Daarom willen financiers doorgaans een buffer zien.
Wat betekent een DSCR lager dan 1?
Een DSCR lager dan 1 is een belangrijk waarschuwingssignaal.
Stel:
Beschikbare kasstroom: €90.000
Jaarlijkse schuldendienst: €100.000
Dan bedraagt de DSCR:
€90.000 / €100.000 = 0,90
Er is slechts €0,90 beschikbaar voor iedere euro aan schuldendienst.
Er ontstaat dus een tekort van €10.000.
Dat betekent niet automatisch dat een onderneming onmiddellijk betalingsproblemen heeft. Mogelijk beschikt het bedrijf bijvoorbeeld over liquide reserves of andere financieringsbronnen. Structureel is een DSCR onder 1 echter moeilijk houdbaar.
Wat betekent een DSCR van 1,25?
Een DSCR van 1,25 wordt regelmatig genoemd bij zakelijke financieringen.
Het betekent dat er voor iedere euro aan rente en aflossing €1,25 aan berekende beschikbare kasstroom aanwezig is.
Bij €200.000 aan jaarlijkse schuldendienst zou daarvoor bijvoorbeeld €250.000 aan beschikbare kasstroom nodig zijn:
€250.000 / €200.000 = 1,25
De extra €50.000 vormt een buffer van 25% ten opzichte van de schuldendienst.
Let wel: een DSCR van 1,25 is geen wettelijke of universele standaard. Financiers kunnen hogere of lagere eisen stellen.
DSCR bij een zakelijke financiering
Bij bedrijfsfinancieringen wordt de DSCR gebruikt om te bepalen hoeveel schuld een onderneming op basis van haar kasstromen verantwoord kan dragen.
Stel dat je bedrijf uitstekende resultaten behaalt, maar al meerdere leningen heeft. Een nieuwe lening zorgt voor extra rente en aflossing.
Daardoor stijgt de totale schuldendienst en daalt, bij een gelijkblijvende beschikbare kasstroom, automatisch de DSCR.
Dit is één van de redenen waarom een winstgevende onderneming toch moeite kan hebben om aanvullende financiering te krijgen.
Een financier kijkt namelijk niet alleen naar winstgevendheid, maar ook naar de verhouding tussen beschikbare kasstroom en bestaande én toekomstige financieringsverplichtingen.
DSCR bij vastgoedfinanciering
Binnen vastgoedfinanciering speelt de Debt Service Coverage Ratio eveneens een belangrijke rol.
Bij verhuurd vastgoed wordt gekeken naar het inkomen dat het object genereert ten opzichte van de financieringslasten.
Een financier kan bijvoorbeeld uitgaan van het Net Operating Income (NOI) van het vastgoed.
In vereenvoudigde vorm wordt de berekening dan:
DSCR = netto operationeel inkomen / schuldendienst
Stel dat een bedrijfspand jaarlijks €150.000 aan netto operationeel inkomen genereert en de financieringsverplichtingen €100.000 bedragen.
Dan is:
DSCR = €150.000 / €100.000 = 1,50
Voor iedere euro aan financieringsverplichtingen genereert het vastgoed in dit voorbeeld €1,50 aan netto operationeel inkomen.
DSCR, BAR en vastgoedrendement
Bij de beoordeling van een vastgoedbelegging moet de DSCR niet worden verward met het BAR (Bruto Aanvangsrendement).
Het BAR kijkt naar het bruto huurrendement van een vastgoedobject ten opzichte van de investering of aankoopprijs. De DSCR kijkt juist naar de mogelijkheid om vanuit de relevante kasstroom aan de financieringsverplichtingen te voldoen.
Een pand kan daardoor een aantrekkelijk BAR hebben, terwijl de DSCR na financiering toch tegenvalt. Bijvoorbeeld doordat een groot gedeelte van de aankoopprijs met vreemd vermogen is gefinancierd of doordat de rente en aflossing hoog zijn.
Voor een vastgoedinvesteerder vertellen beide kengetallen daarom een ander deel van het verhaal.
Wat is het verschil tussen DSCR en IRR?
Een ander financieel kengetal dat je bij investeringsbeslissingen regelmatig tegenkomt, is de IRR (Internal Rate of Return).
Ook de IRR heeft een ander doel dan de DSCR.
De IRR wordt gebruikt om het verwachte rendement van een investering over meerdere kasstromen en perioden te beoordelen. De DSCR kijkt veel specifieker naar de mogelijkheid om financiële verplichtingen uit schulden te dragen.
Je kunt het verschil vereenvoudigd als volgt zien:
DSCR → kan de schuldendienst uit de kasstroom worden betaald?
IRR → welk rendement levert de investering op basis van de kasstromen op?
Voor een uitgebreide investeringsanalyse kunnen beide ratio’s daarom relevant zijn.
DSCR en EBITDA: zijn deze hetzelfde?
Nee. DSCR en EBITDA worden soms in dezelfde financieringsanalyse gebruikt, maar betekenen iets anders.
EBITDA staat voor Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization en geeft een bepaald beeld van de operationele winstgevendheid van een onderneming.
De DSCR vergelijkt een maatstaf voor beschikbare kasstroom met de schuldendienst.
Een belangrijke valkuil is daarom om EBITDA automatisch gelijk te stellen aan beschikbare kasstroom. Dat hoeft namelijk niet het geval te zijn.
Denk bijvoorbeeld aan:
- belastingen;
- investeringen;
- veranderingen in werkkapitaal;
- andere kasuitgaven.
Deze kunnen ervoor zorgen dat de daadwerkelijk beschikbare kasstroom anders is dan EBITDA doet vermoeden.
DSCR versus Interest Coverage Ratio
Ook de Interest Coverage Ratio lijkt op de DSCR, maar er bestaat een belangrijk verschil.
Bij een Interest Coverage Ratio staat de mogelijkheid om de rentelasten te betalen centraal.
De DSCR kijkt breder en houdt normaal gesproken ook rekening met de aflossingsverplichtingen.
Een bedrijf kan daardoor een uitstekende Interest Coverage Ratio hebben, terwijl de DSCR aanzienlijk lager ligt omdat er tegelijkertijd veel moet worden afgelost.
Voor een financier die wil beoordelen of een onderneming daadwerkelijk aan alle periodieke schuldverplichtingen kan voldoen, kan DSCR daarom veelzeggender zijn.
Hoe kun je de DSCR verbeteren?
Wanneer je een financiering wilt aanvragen en de DSCR te laag uitvalt, zijn er verschillende mogelijkheden om de ratio te verbeteren.
Meer operationele kasstroom genereren
Wanneer de onderneming meer kasstroom genereert terwijl de schuldendienst gelijk blijft, stijgt de DSCR.
Dat kan bijvoorbeeld door:
- omzetgroei;
- betere marges;
- kostenbesparingen;
- efficiënter werkkapitaalbeheer.
Minder lenen
Een lagere lening kan leiden tot lagere rente- en aflossingsverplichtingen en daardoor tot een betere DSCR.
Langere looptijd
Wanneer een lening over een langere periode wordt afgelost, kan de jaarlijkse aflossing lager worden. Daardoor kan de jaarlijkse schuldendienst dalen.
Daar staat tegenover dat een langere looptijd mogelijk leidt tot hogere totale rentekosten.
Eigen vermogen inbrengen
Door een groter gedeelte van een investering zelf te financieren, hoeft minder vreemd vermogen te worden aangetrokken.
Bestaande financieringen herstructureren
Soms kan het herfinancieren of anders structureren van bestaande schulden de periodieke schuldendienst verlagen.
Daarbij moet uiteraard naar het volledige financiële plaatje worden gekeken en niet uitsluitend naar de DSCR.
Waarom kan een hoge DSCR toch misleidend zijn?
Een hoge DSCR klinkt automatisch positief, maar ook deze ratio moet altijd in context worden bekeken.
Stel dat een onderneming een DSCR van 2,00 heeft. Dat lijkt zeer comfortabel.
Maar wat wanneer:
- één klant verantwoordelijk is voor 70% van de omzet;
- een belangrijk contract volgend jaar afloopt;
- grote investeringen noodzakelijk zijn;
- de omzet sterk cyclisch is;
- de kasstroom eenmalig uitzonderlijk hoog was?
Dan geeft de DSCR op basis van het afgelopen jaar mogelijk een te rooskleurig beeld.
Een financieringsspecialist kijkt daarom niet uitsluitend naar de huidige ratio, maar ook naar de kwaliteit, stabiliteit en voorspelbaarheid van de onderliggende kasstromen.
Historische en toekomstige DSCR
Bij een goede financieringsanalyse wordt bovendien onderscheid gemaakt tussen historische en verwachte cijfers.
Historische DSCR
Hierbij wordt gekeken naar daadwerkelijk gerealiseerde resultaten uit eerdere boekjaren.
Dit geeft inzicht in de bewezen terugbetalingscapaciteit.
Geprognosticeerde DSCR
Hierbij wordt de ratio berekend op basis van toekomstige verwachtingen.
Dit is bijvoorbeeld belangrijk wanneer een onderneming geld leent voor een uitbreiding die naar verwachting extra omzet en kasstroom gaat opleveren.
Een financier kan verschillende scenario’s doorrekenen om te bepalen wat er met de DSCR gebeurt wanneer de resultaten tegenvallen.
Een DSCR-stresstest uitvoeren
Voor ondernemers is het verstandig om niet alleen de meest optimistische situatie door te rekenen.
Stel dat je prognose uitkomt op een DSCR van 1,40.
Bereken vervolgens wat er gebeurt wanneer:
- de omzet 10% lager uitvalt;
- de brutomarge afneemt;
- kosten met 10% stijgen;
- rente hoger wordt;
- een belangrijke klant wegvalt.
Wanneer de DSCR bij een relatief kleine tegenvaller direct onder 1,00 zakt, is de financieringsstructuur mogelijk kwetsbaar.
Juist deze scenarioanalyse kan waardevolle informatie opleveren voordat je een langlopende financiële verplichting aangaat.
Kan een DSCR ook te hoog zijn?
Vanuit het perspectief van een financier is een hoge DSCR doorgaans gunstig: er is immers veel kasstroom beschikbaar ten opzichte van de schuldendienst.
Vanuit het perspectief van de ondernemer ligt dat genuanceerder.
Een zeer hoge DSCR kan bijvoorbeeld betekenen dat een onderneming nauwelijks gebruikmaakt van vreemd vermogen. Dat verlaagt het financieringsrisico, maar betekent niet automatisch dat de kapitaalstructuur optimaal is.
Of meer financiering verstandig is, hangt vervolgens af van het verwachte rendement, risico, de kosten van vreemd vermogen en de financiële strategie van de onderneming.
DSCR is dus een risicomaatstaf en geen doel op zichzelf.
Veelgemaakte fouten bij het berekenen van DSCR
Hoewel de formule eenvoudig lijkt, gaat het in de praktijk regelmatig mis.
Een aantal veelvoorkomende fouten zijn:
- alleen rente meenemen en de aflossing vergeten;
- verschillende perioden gebruiken voor kasstroom en schuldendienst;
- EBITDA automatisch als vrije kasstroom beschouwen;
- bestaande leningen buiten beschouwing laten;
- toekomstige rentestijgingen bij variabele financiering negeren;
- incidentele inkomsten als structurele kasstroom behandelen;
- verschillende DSCR-definities met elkaar vergelijken alsof ze identiek zijn.
Vooral dat laatste is belangrijk. Vraag bij een financier altijd na hoe de DSCR precies wordt berekend.
Waarom verschilt de DSCR formula per financier?
Wie online zoekt naar de DSCR formula kan verschillende varianten tegenkomen.
Dat komt doordat er geen enkele universele definitie bestaat voor de kasstroom die in de teller wordt gebruikt.
Bij vastgoedfinanciering kan bijvoorbeeld NOI worden gebruikt. Bij bedrijfsfinanciering kan een financier een aangepaste operationele kasstroom hanteren.
Daarom is niet alleen de uiteindelijke DSCR ratio belangrijk. Je moet ook weten welke cijfers eraan ten grondslag liggen.
Een DSCR van 1,30 volgens financier A hoeft daardoor niet exact hetzelfde te betekenen als een DSCR van 1,30 volgens financier B.
Welke invloed heeft rente op de DSCR?
Rente heeft rechtstreeks invloed op de schuldendienst.
Wanneer de rente stijgt en alle andere factoren gelijk blijven, nemen de financieringslasten toe. Daardoor daalt de DSCR.
Dat is vooral relevant bij leningen met een variabele rente of bij financieringen die binnen afzienbare tijd moeten worden geherfinancierd.
Een onderneming die bij een lage rente een DSCR van 1,30 heeft, kan bij een aanzienlijke rentestijging dus onder de gewenste minimale ratio terechtkomen.
Welke invloed heeft aflossing op de DSCR?
Ook de gekozen aflossingsstructuur heeft veel invloed.
Een lening met een korte looptijd moet sneller worden afgelost. De periodieke schuldendienst is daardoor meestal hoger.
Bij een langere looptijd wordt de aflossing over meer jaren verdeeld, waardoor de jaarlijkse schuldendienst kan dalen.
Dit verklaart waarom financiers soms de looptijd van een lening aanpassen om tot een financierbare DSCR te komen.
DSCR als covenant in een financieringsovereenkomst
De DSCR kan niet alleen tijdens de aanvraag worden gebruikt. Een financier kan ook gedurende de looptijd eisen stellen aan de ratio.
Zo’n financiële afspraak wordt een covenant genoemd.
In een financieringsovereenkomst kan bijvoorbeeld worden afgesproken dat de onderneming een bepaalde minimale DSCR moet handhaven.
Wanneer de ratio onder die grens komt, is sprake van een covenant breach. Afhankelijk van de overeenkomst kan een financier vervolgens bijvoorbeeld aanvullende informatie verlangen, voorwaarden aanpassen of andere contractueel afgesproken maatregelen nemen.
Voor ondernemers is het daarom belangrijk om bij een financieringsovereenkomst niet alleen naar rente en looptijd te kijken, maar ook naar eventuele financiële convenanten.
DSCR zelf berekenen: praktisch stappenplan
Wil je zelf een eerste indicatieve berekening maken? Dan kun je het volgende stappenplan gebruiken.
- Bepaal de relevante periode. Meestal wordt met een jaar gerekend.
- Bepaal de beschikbare kasstroom. Gebruik hierbij dezelfde definitie als de financier wanneer die bekend is.
- Tel alle relevante rentelasten bij elkaar op.
- Tel alle relevante aflossingen over dezelfde periode bij elkaar op.
- Bereken de totale schuldendienst.
- Deel de beschikbare kasstroom door de schuldendienst.
- Vergelijk de uitkomst met de eisen van de financier.
- Voer vervolgens enkele stressscenario’s uit.
Hiermee krijg je een eerste beeld van de financiële draagkracht van de onderneming.
Veelgestelde vragen over DSCR
Waar staat DSCR voor?
DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio. De ratio geeft aan in welke mate de beschikbare kasstroom voldoende is om de schuldendienst te betalen.
Wat is de DSCR betekenis?
De DSCR betekenis draait om de financiële draagkracht van een onderneming of investering. Een financier kan ermee beoordelen hoeveel ruimte er bestaat om rente en aflossingen uit de beschikbare kasstroom te betalen.
Hoe bereken je DSCR?
De eenvoudige formule is:
DSCR = beschikbare kasstroom / totale schuldendienst
Welke kasstroommaatstaf precies wordt gebruikt, kan per financier en type financiering verschillen.
Wat is een goede DSCR ratio?
Een ratio boven 1 betekent dat volgens de gebruikte berekening meer kasstroom beschikbaar is dan nodig is voor de schuldendienst. Financiers verlangen doorgaans daarnaast een veiligheidsmarge. Welke minimale DSCR wordt geëist, verschilt per financiering.
Wat betekent een DSCR van 1,5?
Een DSCR ratio van 1,5 betekent dat er €1,50 aan beschikbare kasstroom is voor iedere €1 aan berekende schuldendienst.
Wat betekent een DSCR onder 1?
Bij een ratio onder 1 is de beschikbare kasstroom volgens de gebruikte berekening onvoldoende om de volledige schuldendienst te dekken.
Is een hogere DSCR altijd beter?
Vanuit kredietrisico bezien biedt een hogere DSCR doorgaans meer comfort. Voor een ondernemer zegt de ratio echter niet alles over rendement of de optimale financieringsstructuur.
DSCR is vooral een maatstaf voor financiële draagkracht
De Debt Service Coverage Ratio is één van de nuttigste financiële kengetallen wanneer je wilt beoordelen hoeveel schuld een onderneming of investering kan dragen. De ratio vergelijkt de beschikbare kasstroom met de bedragen die nodig zijn voor rente en aflossing.
Daarmee biedt de DSCR zowel ondernemers als financiers inzicht in de terugbetalingscapaciteit en de beschikbare financiële buffer.
Tegelijkertijd moet je nooit uitsluitend naar één getal kijken. Een goede financieringsanalyse houdt ook rekening met de ontwikkeling en stabiliteit van kasstromen, bestaande schulden, onderpand, renteontwikkeling, toekomstverwachtingen en verschillende tegenvallende scenario’s.
Juist in combinatie met andere financiële kengetallen geeft de DSCR een veel completer beeld van de financiële haalbaarheid van een onderneming, investering of vastgoedproject.