Wanneer je investeert in vastgoed wil je natuurlijk weten hoeveel rendement een pand oplevert. Of je nu een appartement koopt om te verhuren, een winkelpand aanschaft of investeert in bedrijfsvastgoed, uiteindelijk draait het om één belangrijke vraag:
Hoe aantrekkelijk is deze investering financieel?
Een van de bekendste kengetallen binnen de vastgoedwereld is daarom het BAR, oftewel het Bruto Aanvangsrendement. Vrijwel iedere makelaar, vastgoedbelegger, bank en taxateur gebruikt deze term bij de beoordeling van vastgoed.
Maar wat betekent BAR precies? Hoe bereken je het? En wanneer zegt een hoog BAR iets over een goede investering? In dit uitgebreide artikel leggen we alles stap voor stap uit.
Wat is BAR (Bruto Aanvangsrendement)?
Het Bruto Aanvangsrendement (BAR) geeft aan hoeveel bruto huurinkomsten een vastgoedobject jaarlijks oplevert ten opzichte van de aankoopprijs.
Het is daarmee één van de snelste manieren om verschillende vastgoedbeleggingen met elkaar te vergelijken.
Simpel gezegd beantwoordt BAR de vraag:
Hoeveel procent van mijn investering ontvang ik jaarlijks terug aan huurinkomsten?
Het woord bruto is hierbij belangrijk.
Er wordt namelijk geen rekening gehouden met kosten zoals:
- onderhoud;
- belastingen;
- verzekeringen;
- leegstand;
- beheerkosten;
- financieringskosten.
BAR kijkt uitsluitend naar de bruto huuropbrengst.
Waarom is BAR belangrijk?
Wanneer je meerdere panden wilt vergelijken, biedt BAR snel inzicht.
Stel dat je kunt kiezen uit:
- een appartement;
- een kantoorpand;
- een winkelpand;
- een bedrijfsunit.
Alle panden hebben een andere aankoopprijs en een andere huur.
Door het BAR te berekenen kun je ze eenvoudig naast elkaar leggen.
De formule voor BAR
De berekening is relatief eenvoudig.
BAR = (Jaarlijkse bruto huur / Totale aankoopprijs) × 100%
Onder de totale aankoopprijs verstaan we meestal:
- aankoopprijs;
- overdrachtsbelasting;
- notariskosten;
- eventuele aankoopkosten.
Sommige beleggers rekenen uitsluitend met de koopsom, maar voor een realistischer beeld worden de bijkomende kosten vaak meegenomen.
Voorbeeld 1: verhuurd appartement
Je koopt een appartement voor:
€ 300.000
De jaarlijkse huur bedraagt:
€ 18.000
Dan wordt de berekening:
18.000 ÷ 300.000 × 100%
= 6% BAR
Dat betekent dat het appartement jaarlijks een bruto rendement van 6% oplevert.
Voorbeeld 2: bedrijfspand
Aankoopprijs:
€ 900.000
Jaarlijkse huur:
€ 72.000
BAR:
72.000 ÷ 900.000 × 100%
= 8% BAR
Het bedrijfspand levert dus een hoger bruto aanvangsrendement op dan het appartement uit het vorige voorbeeld.
Voorbeeld 3: winkelpand
Koopsom inclusief kosten:
€ 650.000
Jaarlijkse huur:
€ 35.000
BAR:
35.000 ÷ 650.000 × 100%
= 5,38% BAR
Hoewel het rendement lager ligt, hoeft dit niet automatisch een slechtere investering te zijn. Een winkelpand op een A-locatie kan bijvoorbeeld minder risico kennen en meer waardestijging bieden.
Waarom heet het “aanvangsrendement”?
Het woord aanvang verwijst naar het moment waarop je de investering doet.
BAR kijkt dus uitsluitend naar het rendement bij aankoop.
Het houdt geen rekening met:
- toekomstige huurverhogingen;
- stijgende vastgoedprijzen;
- inflatie;
- leegstand in de toekomst;
- onderhoud dat later nodig is.
BAR is daarom vooral een eerste indicatie van de aantrekkelijkheid van een vastgoedbelegging.
Wat is een goed BAR?
Een goed BAR hangt af van verschillende factoren:
- type vastgoed;
- locatie;
- risico;
- economische situatie;
- rente.
Globaal gelden de volgende richtlijnen:
| BAR | Beoordeling |
|---|---|
| 3% tot 4% | Zeer laag risico, vaak toplocaties |
| 4% tot 6% | Goede woonbelegging |
| 6% tot 8% | Aantrekkelijk rendement |
| 8% tot 10% | Hoog rendement, vaak hoger risico |
| 10%+ | Zeer hoog rendement, meestal aanzienlijk meer risico |
Een hoger BAR betekent namelijk vaak dat beleggers meer risico zien, bijvoorbeeld door een minder gunstige locatie, een ouder pand of een grotere kans op leegstand.
BAR versus NAR
BAR wordt vaak genoemd samen met NAR.
NAR staat voor:
Netto Aanvangsrendement
Waar BAR alleen naar de huur kijkt, houdt NAR ook rekening met de kosten.
Bij NAR worden onder andere meegenomen:
- onderhoud;
- verzekeringen;
- belastingen;
- beheerkosten;
- leegstand;
- exploitatiekosten.
Daardoor geeft NAR een realistischer beeld van het daadwerkelijke rendement.
BAR versus IRR
Hoewel beide begrippen over rendement gaan, zijn ze heel verschillend.
BAR kijkt uitsluitend naar:
- de huidige huur;
- de aankoopprijs.
IRR kijkt juist naar:
- alle toekomstige kasstromen;
- waardestijging;
- investeringen;
- looptijd;
- tijdswaarde van geld.
Daardoor is IRR veel uitgebreider, terwijl BAR vooral geschikt is voor een snelle eerste vergelijking van vastgoedobjecten.
Waarom gebruiken beleggers BAR?
BAR heeft verschillende voordelen.
Zo is het:
- eenvoudig te berekenen;
- gemakkelijk te vergelijken;
- snel inzichtelijk;
- internationaal bekend;
- bruikbaar voor vrijwel ieder type vastgoed.
Daarom zie je BAR vrijwel altijd terug in:
- verkoopbrochures;
- taxatierapporten;
- investeringsmemoranda;
- vastgoedanalyses;
- financieringsaanvragen.
Nadelen van BAR
Hoewel BAR populair is, kent het ook beperkingen.
Kosten blijven buiten beeld
Onderhoud kan duizenden euro’s per jaar kosten.
Ook zaken als:
- VvE-bijdragen;
- gemeentelijke lasten;
- verzekeringen;
- beheer;
- leegstand.
worden niet meegenomen.
Geen rekening met waardestijging
Een woning met een BAR van 4% kan uiteindelijk veel winstgevender zijn dan een woning met een BAR van 8%, wanneer de waarde van het eerste pand sterk stijgt.
Financiering ontbreekt
Koop je een pand volledig met eigen geld of sluit je een hypotheek af?
Voor BAR maakt dat geen verschil.
In werkelijkheid heeft financiering natuurlijk wel veel invloed op het uiteindelijke rendement.
Praktijkvoorbeeld
Een vastgoedbelegger twijfelt tussen twee appartementen.
Appartement A
- Koopsom: € 250.000
- Jaarhuur: € 12.500
- BAR: 5%
Appartement B
- Koopsom: € 350.000
- Jaarhuur: € 24.500
- BAR: 7%
Op basis van BAR lijkt appartement B aantrekkelijker.
Maar stel dat:
- appartement A in het centrum ligt;
- de woningwaarde jaarlijks flink stijgt;
- onderhoudskosten laag zijn;
- de huurder al jaren betrouwbaar betaalt.
Dan kan appartement A uiteindelijk financieel interessanter blijken.
Daarom kijken professionele beleggers altijd verder dan alleen het Bruto Aanvangsrendement.
BAR in de praktijk
Makelaars gebruiken BAR vaak als eerste indicatie van de waarde van een verhuurd object. Banken nemen het mee bij financieringsaanvragen en vastgoedbeleggers gebruiken het om snel verschillende investeringsmogelijkheden te vergelijken. Toch vormt BAR zelden de enige basis voor een aankoopbeslissing. Ook factoren zoals locatie, huurcontracten, onderhoudsstaat, marktomstandigheden en toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden spelen een belangrijke rol.
Veelgemaakte fouten
Beginnende vastgoedbeleggers maken regelmatig dezelfde fouten:
- alleen naar BAR kijken;
- onderhoud onderschatten;
- leegstand niet meenemen;
- toekomstige investeringen vergeten;
- een hoog BAR automatisch als beter beschouwen.
Een investering met een iets lager BAR kan uiteindelijk een veel hoger totaalrendement opleveren.
Wanneer is BAR vooral geschikt?
BAR is vooral nuttig wanneer je:
- meerdere panden snel wilt vergelijken;
- een eerste selectie maakt van investeringen;
- wilt beoordelen of een vraagprijs realistisch is;
- verschillende vastgoedcategorieën naast elkaar wilt leggen.
Voor een volledige investeringsanalyse wordt BAR vrijwel altijd aangevuld met NAR, kasstroomprognoses en langetermijnrendementen zoals de Internal Rate of Return (IRR).
Veelgestelde vragen
Waar staat BAR voor?
BAR staat voor Bruto Aanvangsrendement. Het geeft aan hoeveel bruto huurinkomsten een vastgoedobject jaarlijks oplevert ten opzichte van de investering.
Hoe bereken je BAR?
Je deelt de jaarlijkse bruto huurinkomsten door de aankoopprijs (eventueel inclusief bijkomende kosten) en vermenigvuldigt de uitkomst met 100%.
Wat is een goed BAR?
Dat hangt af van het type vastgoed en het risico. Voor woningen ligt het BAR vaak tussen de 4% en 6%, terwijl commercieel vastgoed regelmatig hogere percentages laat zien.
Is een hoog BAR altijd beter?
Nee. Een hoog BAR kan ook wijzen op een hoger risico, bijvoorbeeld door een minder gunstige locatie, hogere leegstand of meer onderhoud.
Wat is het verschil tussen BAR en NAR?
BAR kijkt alleen naar de bruto huurinkomsten ten opzichte van de investering. NAR houdt daarnaast rekening met exploitatiekosten zoals onderhoud, belastingen, verzekeringen en leegstand.
Samenvatting
Het Bruto Aanvangsrendement (BAR) is een van de meest gebruikte kengetallen binnen de vastgoedwereld. Het biedt een snelle en eenvoudige manier om vastgoedbeleggingen met elkaar te vergelijken op basis van de verhouding tussen de jaarlijkse bruto huurinkomsten en de aankoopprijs. Daarmee vormt BAR een waardevol startpunt voor iedere investeringsanalyse.
Toch vertelt BAR niet het hele verhaal. Kosten, financiering, leegstand, waardestijging en toekomstige kasstromen blijven buiten beschouwing. Wie een vastgoedinvestering echt goed wil beoordelen, combineert BAR daarom met andere financiële maatstaven, zoals het Netto Aanvangsrendement (NAR) en de Internal Rate of Return (IRR). Zo ontstaat een completer beeld van zowel het directe rendement als het langetermijnpotentieel van de investering.
